Acórdão 0709469-26.2025.8.07.0020

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. INVERSÃO DO POLO DE MORA APÓS EMISSÃO DO HABITE-SE. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. REDUÇÃO EQUITATIVA. RETENÇÃO DE 20%. COMISSÃO DE CORRETAGEM IRRESTITUÍVEL. LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS AFASTADOS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1002/STJ. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1 Apelação cível da incorporadora objetivando a majoração do percentual de retenção de 20% para 50%, com fundamento no regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964), e a fixação do termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, com base no Tema 1002/STJ. 2 Apelação cível da compradora veiculando, em preliminar, nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide sem produção de prova pericial e testemunhal e, no mérito, pretendendo o reconhecimento da culpa exclusiva da incorporadora, a devolução integral dos valores pagos, a restituição da comissão de corretagem, a condenação em lucros cessantes de 0,5% ao mês e a indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3 Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado sem produção de prova pericial e testemunhal; (ii) estabelecer a quem é imputável a culpa pela rescisão, diante da mora inicial da incorporadora e do posterior inadimplemento do adquirente após a emissão do habite-se; (iii) determinar o percentual de retenção aplicável após a declaração de nulidade da cláusula penal de 50% e definir se são devidos lucros cessantes, danos morais e restituição da comissão de corretagem; (iv) fixar o termo inicial dos juros de mora em contrato celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018. III. RAZÕES DE DECIDIR 4 O julgamento antecipado é cabível quando a controvérsia é eminentemente de direito e a prova documental é suficiente para o convencimento judicial. A prova pericial sobre vícios construtivos não alteraria o resultado, pois o elemento definidor é a ausência de pagamento do saldo do preço após o habite-se, fato incontroverso e documentalmente comprovado. 5 O adquirente que, durante a mora da incorporadora, mantém o contrato em vigor e não exerce o direito potestativo de resolução previsto no art. 43-A, §1º, da Lei nº 4.591/1964 perde a prerrogativa de imputar culpa exclusiva à incorporadora. Com a emissão do habite-se, cumpre-se a obrigação principal da incorporadora e inverte-se o polo de inadimplência: a retenção das chaves até o pagamento integral do preço constitui exercício regular de direito, nos termos do art. 476 do CC. 6 A cláusula penal que prevê retenção de 50% apenas para o caso de rescisão por culpa do consumidor, sem penalidade equivalente para o inadimplemento do fornecedor, é abusiva (art. 51, IV e §1º, III, do CDC). Declarada sua nulidade, o percentual de retenção é fixado por redução equitativa (art. 413 do CC), observado o teto de 25% do art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964. Afastada a culpa exclusiva da incorporadora, são indevidos lucros cessantes, danos morais e a restituição da comissão de corretagem, que é irrestituível nos termos do art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/1964. 7 Em contrato celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, não se aplica o Tema 1002/STJ para fixar o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado; os juros incidem desde a citação. IV. DISPOSITIVO E TESE 8 Ambas as apelações cíveis conhecidas e desprovidas.  Tese de Julgamento: "O adquirente que mantém o contrato de promessa de compra e venda em vigor durante a mora da incorporadora, sem exercer o direito potestativo de resolução, não pode imputar culpa exclusiva à incorporadora pela rescisão quando, após a emissão do habite-se, deixa de pagar o saldo do preço por período prolongado sem justificativa juridicamente válida."  Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413, 422 e 476; CDC, art. 51, IV e §1º, III; CPC, art. 85, §§ 2º e 11; Lei nº 4.591/1964, arts. 43-A, §1º, 67-A, caput, I, II e §5º. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1378223, 0711332-44.2020.8.07.0003, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, 6ª Turma Cível, j. 06/10/2021, DJe 22/10/2021; TJDFT, Acórdão 1797473, 0744563-97.2022.8.07.0001, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, 6ª Turma Cível, j. 10/01/2024, DJe 29/01/2024; TJDFT, Acórdão 2094737, 0742957-97.2023.8.07.0001, Rel.ª Des.ª Vera Andrighi, 6ª Turma Cível, j. 19/02/2026, DJe 12/03/2026.