Acórdão 1007130-44.2025.8.11.0041

DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. GRUPO ECONÔMICO DE FATO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. TEORIA DA APARÊNCIA. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO E DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. AFASTAMENTO DO REGIME ESPECIAL DA LEI N. 9.514/1997. ANTICIPATORY BREACH NÃO CONFIGURADO. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002 DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pelas requeridas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, para declarar rescindido contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, autorizar a retenção de 25% dos valores pagos pelas autoras e determinar a restituição do remanescente com correção monetária pelo IPCA desde o desembolso e juros de mora pela taxa Selic, deduzido o IPCA, a partir da citação. 2. Requerimentos do recurso: (i) reconhecimento da ilegitimidade passiva ad causam de duas das requeridas, ao argumento de que o contrato foi firmado exclusivamente com a sociedade de propósito específico; (ii) aplicação da Lei n. 9.514/1997 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, com base no princípio da especialidade e no Tema Repetitivo n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça; (iii) reconhecimento da quebra antecipada do contrato (anticipatory breach) como apta a dispensar a constituição em mora; (iv) alteração do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado da decisão. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a legitimidade passiva das sociedades integrantes do mesmo grupo econômico; (ii) examinar a aplicabilidade do regime especial da Lei n. 9.514/1997 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor; (iii) analisar a configuração de quebra antecipada do contrato (anticipatory breach) na hipótese de pedido de resilição formulado pelo adquirente; (iv) aferir o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos em compromisso de compra e venda anterior à Lei n. 13.786/2018. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A responsabilidade solidária prevista no art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor alcança todas as sociedades integrantes da cadeia de fornecimento que viabilizou a oferta, comercialização e administração financeira do empreendimento imobiliário. 5. Configura grupo econômico de fato a sociedade de propósito específico controlada paritariamente por duas sócias, com administração obrigatoriamente exercida em conjunto por representantes de ambas, hipótese em que a sobreposição de quadros societários e administrativos e a comunhão de interesses na exploração da atividade autorizam a inclusão de todas as integrantes no polo passivo, com fundamento na teoria da aparência. 6. A prevalência do regime especial da Lei n. 9.514/1997 sobre o Código de Defesa do Consumidor, na forma do Tema Repetitivo n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, condiciona-se ao preenchimento cumulativo de dois requisitos: o registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis competente e a regular constituição em mora do devedor fiduciante. 7. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária, embora não comprometa a validade nem a eficácia obrigacional da avença entre as partes, inviabiliza a deflagração do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade previsto nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, cuja operacionalização pressupõe atuação do Oficial do Registro de Imóveis. 8. O pedido de resilição unilateral formulado pelo adquirente em situação de adimplência, por meio de requerimento administrativo de distrato, não configura quebra antecipada do contrato (anticipatory breach), mas exercício de direito potestativo. 9. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias firmados antes da Lei n. 13.786/2018, em que pleiteada a resolução por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. IV. DISPOSITIVO 10. Recurso parcialmente provido para readequar o termo inicial dos juros de mora. ___________________ Dispositivos relevantes citados: CC, art. 265; CDC, arts. 2º, 3º e 7º, parágrafo único; CLT, art. 2º, § 3º; Lei n. 9.514/1997, arts. 26 e 27; Lei n. 13.786/2018. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Súmula 543, REsp 2.230.700/MG, EREsp 1.866.844/SP, ProAfR no REsp 2.154.187/SP (Tema 1348), Tema Repetitivo 1.095, Tema Repetitivo 1.002; TJMT, ApCiv 1026028-76.2023.8.11.0041, ApCiv 1036201-19.2022.8.11.0002.