Acórdão 1014780-45.2025.8.11.0041

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. INEXISTÊNCIA DE OBRAS. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO STJ. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO PROVIDO EM PARTE. I. Caso em exame 1. Apelações interpostas contra sentença que declarou a rescisão de contratos de aquisição de unidades imobiliárias sob regime de multipropriedade, motivada pelo inadimplemento das vendedoras, as quais, após três anos do prazo assinalado para o início das obras, mantiveram o cronograma físico em zero por cento. O juízo de origem determinou a restituição integral dos valores e a inversão da multa contratual, indeferindo, contudo, a reparação por danos morais. II. Questão em discussão 2. Há seis questões em discussão: (i) validade da cláusula de eleição de foro frente ao domicílio do consumidor; (ii) legitimidade passiva da incorporadora integrante do mesmo grupo econômico; (iii) caracterização do inadimplemento antecipado pela paralisia total das obras; (iv) direito à restituição integral das parcelas sem as retenções da Lei n. 13.786/2018; (v) possibilidade de inversão da cláusula penal; e (vi) ocorrência de danos morais pela frustração da expectativa contratual. III. Razões de decidir 3. A competência territorial em lides consumeristas deve facilitar a defesa do aderente, sendo nula a cláusula de eleição de foro que imponha obstáculo desarrazoado ao acesso à jurisdição, prevalecendo o foro do domicílio do autor. 4. Empresas que atuam de forma coordenada e ostentam a mesma identidade visual perante o mercado respondem solidariamente pelos vícios do serviço, com amparo na teoria da aparência e na responsabilidade objetiva da cadeia de fornecimento. 5. A paralisia absoluta do cronograma construtivo por período excessivo autoriza o reconhecimento do inadimplemento antecipado, pois a inércia das vendedoras torna matematicamente inviável o cumprimento do prazo final de entrega, violando a boa-fé objetiva. 6. Constatada a culpa exclusiva das fornecedoras, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata e integral, revelando-se inaplicáveis as retenções previstas na Lei do Distrato, destinadas apenas aos casos de desistência imotivada ou mora do comprador. 7. É legítima a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente contra o consumidor, visando restabelecer o equilíbrio sinagmático do contrato, conforme tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recursos repetitivos. 8. O abandono do empreendimento, sem qualquer justificativa técnica, ultrapassa o mero dissabor contratual, ferindo direitos da personalidade e gerando dano moral passível de compensação pecuniária. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso das rés desprovido. Recurso adesivo parcialmente provido. Tese de julgamento: "1. O inadimplemento antecipado, caracterizado pela ausência total de início das obras em prazo considerável, autoriza a rescisão do contrato por culpa do vendedor e a restituição integral das parcelas pagas. 2. A frustração severa da expectativa de fruição de imóvel em regime de multipropriedade, decorrente de abandono do empreendimento, configura dano moral indenizável." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 186, 405, 475 e 927; CDC, arts. 6º, VIII, 7º, parágrafo único, 25, §1º, e 101, I; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A (a contrário sensu). Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo 971 (REsp 1614721/DF); STJ, Tema Repetitivo 1002; STJ, REsp 1358513/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 12.05.2020.