Acórdão 1018609-54.2021.8.11.0015

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE 10%. AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS EXTRAORDINÁRIOS. OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação Cível interposta por Loteadora Assai Ltda contra sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão Contratual, ajuizada em razão do inadimplemento do comprador em contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado em 04/04/2018. A sentença decretou a rescisão contratual, determinou a reintegração do imóvel ao patrimônio da autora e fixou a retenção de 10% sobre os valores pagos pelo comprador, com restituição do remanescente em parcela única. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se o percentual de retenção fixado em 10% sobre os valores pagos pelo comprador inadimplente deve ser majorado para 25%, conforme pretendido pela apelante. III. Razões de decidir 3. O contrato foi firmado anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018, razão pela qual a controvérsia deve ser solucionada à luz da legislação consumerista e da jurisprudência acerca da questão. 4. A jurisprudência do STJ admite, nas hipóteses de resolução contratual por inadimplemento do comprador, retenção variável entre 10% e 25% dos valores pagos, observadas as peculiaridades do caso concreto e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 5. A retenção possui natureza compensatória e visa ressarcir despesas administrativas, custos operacionais, tributos e encargos decorrentes da comercialização do empreendimento, vedada, contudo, a imposição de desvantagem excessiva ao consumidor. 6. No caso concreto, não houve demonstração de prejuízos extraordinários aptos a justificar a fixação do percentual máximo de retenção, sobretudo porque o imóvel retornou ao patrimônio da vendedora, possibilitando nova comercialização do bem. 7. O percentual de 10% fixado na sentença revela-se suficiente para compensar as despesas ordinárias decorrentes da resolução contratual, mantendo-se em consonância com os parâmetros admitidos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, a retenção de valores pagos pelo comprador inadimplente deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, podendo variar entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. 2. Ausente demonstração de prejuízos extraordinários suportados pela vendedora, revela-se adequada a retenção de 10% dos valores pagos pelo comprador.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 421, 422 e 475; CDC, arts. 51, IV, e 53. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2403988/MT, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 11/03/2024, DJe 14/03/2024; STJ, REsp 1.740.911/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Rel. p/ Acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, Tema 1002, j. 14/08/2019.