Acórdão 1005198-46.2023.8.26.0082

Direito civil. Apelação cível. Atraso na entrega de imóvel. Recurso parcialmente provido. I. CASO EM EXAME 1. A sentença revogou a tutela antecipada e julgou improcedentes os pedidos de Sérgio Paulino, extinguindo o feito com resolução de mérito. A decisão baseou-se na ausência de comprovação de irregularidades no contrato de compra e venda do imóvel, que foi entregue após o prazo contratual acrescido do período de tolerância. O apelante, Sérgio Paulino, recorre da sentença alegando que a decisão cumulou prazos contratuais distintos, resultando em um prazo final de entrega 12/04/2022, enquanto o imóvel foi entregue em maio de dois mil e vinte e dois 05/2022. Ele busca a condenação das apeladas ao pagamento de multa de R$ 7.750,00 (sete mil setecentos e cinquenta reais), ou, alternativamente, 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do valor total do contrato atualizado pelo período de atraso. Além disso, requer a inversão do ônus da prova e indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em (i) determinar a validade da cláusula de tolerância para entrega do imóvel e (ii) a possibilidade de indenização por lucros cessantes devido ao atraso na entrega. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Atraso na entrega do imóvel: Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, admite-se a fixação de prazo determinado para a conclusão da obra e entrega da unidade imobiliária ao adquirente, podendo o contrato prever também uma cláusula de tolerância de até 180 dias para eventual atraso decorrente das particularidades da atividade construtiva. Essa cláusula é considerada válida porque a execução de obras envolve diversos fatores que podem impactar o cronograma inicialmente previsto, como condições climáticas, questões operacionais ou entraves administrativos. Entretanto, a validade desse prazo de tolerância não autoriza a criação de outros mecanismos contratuais que ampliem, na prática, o tempo disponível para a construtora cumprir sua obrigação de entrega do imóvel. Nesse contexto, revela-se abusiva a previsão contratual que estabelece prazo adicional de 60 dias para entrega das chaves após a conclusão da obra, pois tal estipulação acaba funcionando como verdadeira extensão do prazo de tolerância. Isso ocorre porque a obrigação contratual do fornecedor não se limita à conclusão física da obra, mas abrange a efetiva disponibilização do imóvel ao comprador, o que somente se concretiza com a entrega das chaves. Assim, ao se admitir simultaneamente um prazo de tolerância de até 180 dias e mais 60 dias adicionais para entrega das chaves, cria-se um período de prorrogação superior ao limite considerado juridicamente aceitável, ampliando indevidamente o prazo para cumprimento da obrigação e transferindo ao consumidor os riscos da atividade econômica do fornecedor. Ultrapassado, portanto, o prazo contratual acrescido do período máximo de tolerância, caracteriza-se a mora da construtora, surgindo o dever de reparar os prejuízos decorrentes da impossibilidade de utilização do imóvel durante o período de atraso. Nesse cenário, reconhece-se o direito do adquirente à indenização por lucros cessantes, os quais são presumidos em razão da privação do uso do bem, sendo usualmente fixados no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, calculados desde o término do prazo contratual acrescido da tolerância até a efetiva entrega das chaves ao comprador, como forma de compensar a perda da utilidade econômica que o imóvel poderia proporcionar durante o período de atraso. 4. Propaganda enganosa, vícios construtivos e inversão do ônus da prova: No tocante às alegações de propaganda enganosa e de existência de vícios construtivos no empreendimento, não há elementos probatórios suficientes capazes de demonstrar a efetiva ocorrência das irregularidades apontadas. Embora o autor sustente que o imóvel e o empreendimento teriam sido entregues em desconformidade com o que teria sido prometido, as alegações foram apresentadas de forma genérica e desacompanhadas de prova técnica idônea capaz de evidenciar a existência de defeitos construtivos ou divergências relevantes entre o que foi ofertado e o que efetivamente foi entregue. Parte das irregularidades mencionadas refere-se, inclusive, a aspectos relacionados a áreas comuns do empreendimento ou a supostas exigências administrativas, sem demonstração concreta de que tais circunstâncias afetariam diretamente a unidade adquirida. Além disso, os documentos apresentados não possuem força probatória suficiente para comprovar a existência dos vícios alegados, seja por inconsistências quanto à identificação do imóvel analisado, seja por se tratar de elementos produzidos de forma unilateral. Cumpre destacar, ainda, que a verificação de vícios construtivos normalmente exige produção de prova pericial técnica, meio adequado para aferir a existência, extensão e origem de eventuais defeitos na edificação, providência que não foi efetivamente produzida nos autos. Ainda que se trate de relação de consumo, a eventual aplicação da inversão do ônus da prova não dispensa o consumidor da apresentação de elementos mínimos capazes de indicar a plausibilidade de suas alegações. A inversão do ônus probatório tem como finalidade facilitar a defesa do consumidor quando presentes seus requisitos legais, mas não implica presunção automática de veracidade das afirmações formuladas. Assim, diante da ausência de prova mínima apta a demonstrar a ocorrência de propaganda enganosa ou de vícios construtivos no imóvel adquirido, não há fundamento para o reconhecimento da responsabilidade das rés quanto a esses pontos. 5. Danos morais: No que se refere ao pedido de indenização por danos morais, verifica-se que a situação narrada nos autos não evidencia circunstância excepcional capaz de justificar a reparação extrapatrimonial pretendida. Embora tenha sido reconhecido o atraso na entrega do imóvel, tal fato, por si só, não é suficiente para caracterizar abalo moral indenizável. O inadimplemento contratual, em regra, gera consequências de natureza patrimonial, devendo os eventuais prejuízos decorrentes da mora ser reparados por meio de indenização material, como ocorre no caso da condenação ao pagamento de lucros cessantes em razão da impossibilidade de utilização do imóvel durante o período de atraso. Para que se configure o dano moral indenizável, seria necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais que evidenciassem efetiva violação a direitos da personalidade do adquirente, como situação de exposição vexatória, sofrimento intenso ou impacto relevante em sua dignidade ou integridade psíquica. No caso em análise, contudo, não há elementos que indiquem que o atraso na entrega do imóvel tenha ultrapassado os limites do mero descumprimento contratual ou causado abalo significativo na esfera pessoal do autor. Assim, embora se reconheça a frustração da expectativa legítima quanto ao cumprimento do prazo contratual, tal circunstância configura apenas dissabor inerente às relações negociais, não sendo suficiente, por si só, para justificar a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso parcialmente provido para condenar as rés ao pagamento de lucros cessantes correspondentes ao período de atraso verificado, apurados no importe de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês sobre o valor do imóvel, no período compreendido entre o término do prazo contratual para entrega da unidade, já considerado o período de tolerância, e a efetiva entrega das chaves ao adquirente. Tese de julgamento: "1. A cláusula de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias é válida, mas não pode ser cumulada com prazos adicionais que ampliem indevidamente o período de entrega. 2. O atraso na entrega do imóvel gera presunção de lucros cessantes, cabendo indenização ao adquirente." _______________ Legislação citada: CPC, art. 487, I; art. 85, § 2º; art. 406 do CC; Lei 14.905/2024. Jurisprudência citada: REsp n. 1582318/RJ, 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, em 12/09/2017; AgInt no REsp 1829358/SP, Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min. Moura Ribeiro; AgInt no AREsp n. 2.502.591/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 17/06/2024, DJe de 20/06/2024; AgInt nos EDcl no AREsp 1929384/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 02/05/2022, DJe 04/05/2022. TJ-SP - AC: 10031872920148260577 SP 1003187-29.2014.8.26.0577, Relator: Luiz Antonio de Godoy, Data de Julgamento: 12/04/2021, 1ª Câmara de Direito Privado; TJ-SP - AC: 10154355620158260071 SP 1015435-56.2015.8.26.0071, Relator: Alexandre Marcondes, Data de Julgamento: 23/06/2020, 3ª Câmara de Direito Privado; TJSP; Apelação Cível 1008265-16.2020.8.26.0602; Relator: Ademir Benedito; Órgão Julgador: 21ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sorocaba - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/01/2022; Apelação Cível 1001828-18.2019.8.26.0529; Relator: Maria de Lourdes Lopez Gil; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santana de Parnaíba - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 03/11/2021; TJ-SP - Recurso Inominado Cível: 10017789820238260416 Panorama, Relator: Mônica Soares Machado, Data de Julgamento: 02/10/2024, 3ª Turma Recursal Cível; TJ-SP - Apelação Cível: 1004904-87.2022.8.26.0224 Guarulhos, Relator: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 22/06/2023, 8ª Câmara de Direito Privado; TJSP; Apelação Cível 1056870-31.2022.8.26.0114; Relator: Corrêa Patiño; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/03/2025. (TJSP;  Apelação Cível 1005198-46.2023.8.26.0082; Relator (a): Fernando Marcondes; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Boituva - 2ª Vara; Data do Julgamento: 09/06/2026; Data de Registro: 09/06/2026)