Acórdão 1005171-94.2021.8.11.0003

EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RELAÇÃO JURÍDICA E AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO VERBAL. INFRAÇÃO CONTRATUAL. FUNDO DE COMÉRCIO. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta contra sentença conjunta que julgou improcedente ação declaratória de existência de vínculo locatício decenal e procedente ação de despejo por infração contratual. O apelante, locatário de imóvel comercial desde 2011, pleiteia o reconhecimento de contrato escrito para o período de 2018 a 2028 fundamentado em minutas enviadas por e-mail, bem como indenização por fundo de comércio. O juízo de origem reconheceu apenas o vínculo verbal findo em 2021 e determinou o despejo por inadimplência substancial e sublocação irregular. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 5 questões em discussão: (i) definir se a ação de despejo é via inadequada na ausência de contrato escrito vigente; (ii) estabelecer se houve nulidade por ausência de fundamentação quanto à prova oral; (iii) verificar se tratativas preliminares via correio eletrônico sem assinatura suprem a vontade das partes para contrato decenal; (iv) definir se a permanência no imóvel após o prazo verbal gera continuidade da relação jurídica; (v) estabelecer o direito à indenização por fundo de comércio diante de infrações contratuais. III. RAZÕES DE DECIDIR A ação de despejo constitui a via processual adequada para a retomada de imóvel objeto de locação, ainda que baseada em ajuste verbal reconhecido pelas partes, conforme o art. 5º da Lei nº 8.245/1991. Inexiste nulidade por ausência de fundamentação quando a sentença enfrenta de forma lógica os pontos centrais da controvérsia, exercendo a livre apreciação motivada das provas, sem obrigatoriedade de transcrever trechos isolados de depoimentos. Meros rascunhos encaminhados por correio eletrônico, desprovidos de assinatura e de manifestação inequívoca de vontade das locadoras, não possuem força vinculante para aperfeiçoar negócio jurídico decenal. A ocupação prolongada e o exercício de atividade empresarial não suprem a ausência de contrato formal quando há manifesta oposição das proprietárias e ajuizamento de despejo logo após o termo final do ajuste verbal. O inadimplemento substancial de aluguéis e a sublocação irregular sem vênia das locadoras configuram infrações aos arts. 9º e 13 da Lei de Locações, autorizando a rescisão motivada. A indenização por fundo de comércio pressupõe o preenchimento dos requisitos para renovação compulsória e a inexistência de infrações contratuais, sendo incabível quando o despejo decorre de culpa do locatário. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso não provido. Tese de julgamento: A existência de relação locatícia verbal pretérita legitima o manejo da ação de despejo para a retomada do imóvel por infração ou término de prazo. Minutas contratuais não assinadas e tratativas por correio eletrônico não são suficientes para declarar a existência de vínculo locatício por prazo determinado. O descumprimento das obrigações contratuais pelo locatário afasta o direito à indenização por fundo de comércio ou ponto comercial.