Acórdão 1001190-53.2020.8.26.0495

APELAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CDHU – INADIMPLEMENTO PROLONGADO – PROCEDÊNCIA MANTIDA. I – Caso em exame: Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse movida pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU em face de mutuários que deixaram de adimplir 142 prestações mensais, acumulando mora por quatorze anos. A r. sentença julgou procedentes os pedidos para rescindir o vínculo, reintegrar a autora na posse do bem, determinar novo sorteio da unidade e autorizar a devolução de valores apenas de forma abatida da dívida, além de decretar o perdimento das benfeitorias não autorizadas. II – Questão em discussão: As questões em discussão consistem em: (i) verificar a possibilidade de reconhecimento de usucapião especial urbana sobre imóvel pertencente à CDHU; (ii) analisar a validade da rescisão contratual diante do inadimplemento prolongado e das alegações de vulnerabilidade social; (iii) definir a legitimidade da retenção das parcelas pagas como taxa de ocupação; e (iv) avaliar o direito à indenização por benfeitorias realizadas sem anuência da vendedora. III – Razões de decidir: Os imóveis pertencentes à CDHU, quando afetados à execução de políticas públicas habitacionais de interesse social, ostentam natureza material de bens públicos por destinação, sendo, portanto, insuscetíveis de aquisição por usucapião. O inadimplemento de mais de 140 parcelas ao longo de quatorze anos é fato incontroverso e autoriza a resolução do contrato por culpa exclusiva dos adquirentes, operando-se a cláusula resolutiva expressa e configurando o esbulho possessório após a notificação extrajudicial para purga da mora. A ocupação gratuita da unidade habitacional por quase duas décadas justifica a retenção integral ou substancial das parcelas pagas para compensar a fruição indevida do bem, sob pena de enriquecimento sem causa dos ocupantes e prejuízo à sustentabilidade do sistema de moradia popular. Benfeitorias realizadas sem a prévia e formal anuência da companhia habitacional, em descumprimento a vedação contratual expressa, não geram direito à indenização ou retenção, especialmente quando efetuadas durante o período de mora. IV – Dispositivo e tese: Recurso não provido. Teses de julgamento: Imóveis vinculados a programas habitacionais de interesse social e geridos por sociedades de economia mista como a CDHU são insuscetíveis de usucapião ante a sua natureza de bem público por destinação. O inadimplemento substancial e prolongado de contrato habitacional autoriza a retenção das parcelas pagas como compensação pela fruição gratuita do imóvel. É indevida a indenização por benfeitorias realizadas em imóvel da CDHU sem a prévia e expressa anuência da companhia habitacional, conforme previsão contratual. Recurso não provido. (TJSP;  Apelação Cível 1001190-53.2020.8.26.0495; Relator (a): Emerson Sumariva Júnior; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Registro - 3ª Vara; Data do Julgamento: 09/06/2026; Data de Registro: 09/06/2026)